Kupując mieszkanie z rynku wtórnego

Blog powstał z myślą zarówno o osobach indywidualnych, które postanowili zainwestować swoje oszczędności w mieszkanie lub dom jednorodzinny, jak również z myślą o przedsiębiorcach, którzy w związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą zmuszeni są do uczestniczenia w rynku obrotu nieruchomościami lub ponoszą wydatki na nieruchomości wykorzystywane przez nich do prowadzonej działalności.

Z uwagi na rozpędzony rynek nieruchomości oraz niesłabnący popyt na mieszkania, zarówno te kupowane na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych, pierwszy wpis postanowiłem poświęcić zagadnieniom, jakim należy przyjrzeć się kupując mieszkanie z rynku wtórnego, czyli z tzw. „drugiej ręki”.

 

Dla wielu zakup mieszkania wydaje się czynnością trudną głównie z uwagi na konieczność zgromadzenia kapitału lub uzyskania finansowania, którym najczęściej będzie kredyt bankowy lub pożyczka od znajomych, rodziny (te zagadnienia postaram się omówić w kolejnych wpisach). Kolejnym krokiem do zakupu jest wyłonienie z bogatej oferty mieszkań tego najwłaściwszego, spełniającego założone kryteria.

Warto jednak pamiętać, że poza lokalizacją mieszkania, jego powierzchnią, ceną, rozkładem oraz innymi niezmiernie istotnymi cechami szczególnie ważny jest jego stan prawny. Z doświadczenia wiem, że wielu kupujących analizie prawnej nieruchomości poświęcają najmniej czasu, choć ten trend, wraz ze wzrostem świadomości prawnej społeczeństwa na szczęście się zmienia.

Do jednej z pierwszych czynności zmierzających do ustalenia stanu prawnego mieszkania należy analiza treści księgi wieczystej, o ile taka została dla danego lokalu urządzona (np. w przypadku niektórych mieszkań, co do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Analiza treści księgi wieczystej pozwala na uzyskanie wielu istotnych informacji o wybranym mieszkaniu, w tym m.in. o podmiotach, którym prawo do lokalu przysługuje. Ważną rzeczą, którą można zweryfikować dzięki księdze wieczystej jest także to, czy lokal nie jest przedmiotem umowy przedwstępnej, na podstawie której właściciele zobowiązali się do jego zbycia, czyli sprzedaży na rzecz osoby trzeciej, co może być niemiłą niespodzianką po zakupie takiego lokalu. Na podstawie księgi wieczystej możemy także ustalić, czy lokal nie stanowi zabezpieczenia jakiegoś kredytu lub pożyczki, o czym świadczyć może wpis w dziale IV, który poświęcony został hipotece.

Weryfikacja treści księgi wieczystej jest istotna także dlatego, że w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, wiążąca jest zawartość księgi wieczystej w dacie dokonania transakcji. Jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni nabywcę nieruchomości. Co do zasady oznacza to, że osoba która kupiła mieszkanie, którego księga wieczysta pozbawiona była obciążeń, nie może odpowiadać za zobowiązania finansowe sprzedającego (nie ma to zastosowania m.in. w przypadku zobowiązań wobec ZUS oraz podatkowych). Należy jednak pamiętać, że nabywca nieruchomości nie będzie mógł zasłaniać się niewiedzą co do określonych faktów, jeżeli dokona transakcji pomimo wpisów znajdujących się w księdze wieczystej (np. hipoteki lub roszczeń z umowy przedwstępnej o zawarcie umowy przyrzeczonej, które opisywane są w III dziale księgi wieczystej).

Podczas analizy stanu prawnego nieruchomości warto wymagać od sprzedającego przedstawienia umowy sprzedaży, na podstawie której nabył analizowaną nieruchomość, czy to mieszkanie czy dom  (takiego dokumentu nie uzyskamy w przypadku nieruchomości, które zostały nabyte w inny sposób, np. poprzez dziedziczenie, licytację komorniczą itp.). Warto dodać, że skuteczny zakup nieruchomości jest możliwy wyłącznie w oparciu o umowę sporządzoną przez notariusza, czyli akt notarialny. Zapoznanie się z umową pozwoli na uzyskanie informacji, których nie można ustalić w oparciu o analizę treści księgi wieczystej dostępnej za pośrednictwem Internetu.

Uzyskanie wglądu do umowy sprzedaży, na podstawie której obecny właściciel kupił dany lokal jest szczególnie istotna w przypadku mieszkań, które nie mają urządzonej księgi wieczystej.

Analiza prawna nieruchomości wymaga weryfikacji także innych dokumentów, te mogą się jednak w zależności od danej nieruchomości różnić, wobec czego opisanie w tym miejscu wszystkich możliwych sytuacji mija się z celem. 

Mam nadzieję, że powyższe informacje skłonią przyszłych nabywców mieszkań do pogłębionej analizy prawnej nieruchomości leżących w polu ich zainteresowań przed dokonaniem transakcji.

W kolejnych wpisach postaram się przybliżyć zagadnienia dotyczące umowy przedwstępnej oraz umowy sprzedaży, będącej ostatnim krokiem związanym z zakupem nieruchomości.

W przypadku dodatkowych pytań, zapraszam do współpracy.

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Laszczkowski