umowa przedwstępna

Kontynuując zagadnienie związane z zakupem nieruchomości postanowiłem przekazać kilka, moim zdaniem najważniejszych, informacji dotyczących kolejnego kroku, który dość często następuje po podjęciu decyzji o zakupie wybranej nieruchomości – zawarciu umowy przedwstępnej.

Czy zawarcie umowy przedwstępnej jest konieczne? Nie, zawarcie umowy przedwstępnej nie jest elementem koniecznym do zakupu nieruchomości. Warto dodać, że umową przedwstępną można objąć większość transakcji nieruchomościowych, w tym dotyczących zakupu / sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego, lokalu usługowego, działki pod budowę domu lub innej nieruchomości wybranej pod realizację inwestycji.

Co zyskam zawierając umowę przedwstępną? Najczęściej pewność co do prawdziwych intencji drugiej strony oraz przyszłych warunków transakcji lub przynajmniej zabezpieczenie na wypadek nieuzasadnionego wycofania się drugiej strony z transakcji. Niejednokrotnie zdarza się bowiem tak, że strona kupująca lub sprzedająca nie jest w stanie przystąpić do transakcji od razu, jednak obu stronom transakcji zależy, aby określić warunki sprzedaży, ustalić termin, w którym strony podpiszą umowę oraz zobowiążą się wobec siebie, że na określonych zasadach będą dążyły do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży). Po stronie kupującej powodem do przełożenia transakcji na przyszłość będzie najczęściej konieczność pozyskania finansowania, którym najprawdopodobniej będzie kredyt lub pożyczka. Powody odłożenia transakcji w czasie ze strony sprzedającego mogą być przeróżne, w tym konieczność uzyskania niezbędnych dokumentów, (np. uzyskanie zaświadczenia, że doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność lub zaświadczenia z banku, jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką pod zabezpieczenie kredytu), uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli lub w przypadku podmiotów nie będących osobami fizycznymi, uzyskanie niezbędnych zgód korporacyjnych udzielonych przez właściwe organy.

W jakiej formie powinna zostać zawarta umowa przedwstępna dotycząca nieruchomości? Namawiam, aby umowy tego typu zawierane były w formie aktu notarialnego. Powodów jest kilka. Najważniejszy z nich został określony w art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Co to oznacza? Ano tyle, że w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, w sytuacji gdy druga strona będzie uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży), będziemy uprawnieni do wystąpienia do sądu o wydanie tzw. zastępczego oświadczenia woli, zastępującego umowę sprzedaży. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, roszczenie jakie mogą przysługiwać stronie ograniczają się do tzw. ujemnego (negatywnego) interesu umownego, którym będzie odszkodowanie obejmujące rzeczywiście poniesione straty, w tym wydatki, jakie strona faktycznie poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej, w tym m.in. koszty doradztwa prawnego, koszty dojazdów, koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki. Kolejną niezaprzeczalną zaletą zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego będzie to, że notariusz dopilnuje, aby zawarta umowa była ważna i odpowiadała prawu, a także na wniosek stron wyśle do sądu wieczystoksięgowego akt notarialny, wnosząc o dokonanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wzmianki informującej o zawarciu umowy przedwstępnej (tzw. wpis roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej).

Co powinna zawierać umowa przedwstępna? Najważniejsze, aby w umowie przedwstępnej określona została treść istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (sprzedaży), czyli tzw. essentialia negotii. Zaliczają się do nich przede wszystkim postanowienia, w których w sposób nie budzący wątpliwości dokonuje się opisu przedmiotu umowy, określa się cenę nieruchomości lub opisuje sposób jej obliczenia, a także wskazuje formę i termin zapłaty. Szczególnie istotne jest także wskazanie daty, w której powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powyższe elementy zaliczają się do najistotniejszych postanowień umownych, natomiast często umowy przedwstępne w sposób bardzo precyzyjny określają także inne warunki związane z zawarciem umowy przyrzeczonej, w tym uzależniają zawarcie umowy od dostarczenia przez sprzedającego określonych dokumentów lub wykonania określonych czynności. Niejednokrotnie umowa przedwstępna zawiera postanowienia związane z finansowym zabezpieczeniem umowy, w tym najczęściej w formie zadatku. Wpłacając zadatek warto pamiętać, aby jego zwrot (lub w określonych przypadkach jego podwójną wysokość) zabezpieczyć poprzez odebranie oświadczenia od drugiej strony o tzw. dobrowolnym poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego lub co rzadziej akceptowane (najczęściej w przypadku transakcji o dużej wartości), poprzez ustanowienie na nieruchomości hipoteki.

W kolejnym wpisie przedstawię najważniejsze zagadnienia dotyczące umowy sprzedaży, będącej ostatnim krokiem związanym z zakupem nieruchomości.

W przypadku dodatkowych pytań, zapraszam do współpracy.

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Laszczkowski